Инвестиционные сертификаты участия — перспектива и стабильность

Финансовый консультант

Здравствуй, мой дорогой друг!

Сегодня я хочу раскрыть тему, посвященную необычному инвестиционному инструменту, с необычными возможностями.

Новые инвестиционные инструменты — ипотечные сертификаты участия — завоевывают себе свое место под солнцем. Сфера приложения их, как правило рассчитана на долговременные пенсионные накопления граждан, которым требуются длинные инвестиционные стратегии с хорошей и стабильно гарантированной маржей. У этих активов имеются свои преимущества по сравнению с закрытыми ПИФами и ипотечными облигациями, хотя имеют место и некоторые сугубо специфические риски.

Очевидное покрытие

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — это инвестиционные инструменты, защищенные наличием реального объекта недвижимости и предоставляющие возможность получения дохода. С 2003 года, когда появился закон «Об ипотечных ценных бумагах» данная возможность стала доступна, но реальностью стала лишь с 2012 года, когда нормативная база расширилась до уровня реализации ИСУ. Так на 31 марта 2014 года совокупная капитализация рынка ИСУ превысила 12,3 млрд. рублей по шести выпускам ИСУ.

ИСУ — консервативные финансовые инструменты со свойствами облигаций, как с ипотечным содержанием, так и закрытых ПИФов. Основное преимущество — это простота выдачи ИСУ, может быть выдана обычной управляющей компанией без регистрации проспекта эмиссии, и без ограничения количества выпусков.

Ипотечное покрытие состоит из права требования по ипотечным кредитам и займам с удостоверенными и не удостоверенными закладными. Покрытие состоит из жилой и коммерческой недвижимости, а так же земельных участков. Все они являются залогом по предоставленным кредитам. Специализированные депозитарии отвечают за сохранение активов, их учет и контроль за распоряжением имущества. Крупнейшие российские спецдепы: Газпромбанк, «Гарант», «Инфинитум», депозитарная компания «Регион», Центральный депозитарий фондов.

По ИСУ возможно ежемесячное получение выплат. Максимальный срок выплаты ограничен тремя месяцами, с момента внесения платежей по ипотечному кредиту.

ИСУ более широко позволяет использовать ипотечное покрытие. Срок действия договора доверительного управления возможно растянуть на 40 лет. В то время как ПИФы ограничены 15 годами.

Будучи ипотечной бумагой сертификат рассчитан на самый широкий круг инвесторов. Особой популярностью ИСУ пользуется у пенсионных фондов, страховых компаний, Фонда обязательного страхования вкладов физлиц и госкорпораций.

При получении прибыли у владельцев ИСУ возникает два типа налогообложения. Та часть, которая поступает от закрытия тела кредита не облагается налогом, а другая являющаяся прибылью облагается по ставке 15%.

Доверие на контроле

При этом, данный инструмент имеет и рисковую составляющую, нуждающуюся в контроле. Она обусловлена как вероятностью дефолта так и задержками по ипотечным кредитным платежам. Это приводит к снижению стоимости ипотечного покрытия и соответственно снижению нормы выплат владельцам ИСУ. При критическом состоянии недвижимость подлежит реализации. Но, сроки продаж могут быть растянутыми и сумма выручки может быть ниже ожидаемой. Все это сказывается на итоговом результате получаемых выплат.

Во избежание подобных сценариев или сведения их к минимуму залоговым имуществом управляет специалист, который владеет информацией о состоянии данного рынка. Он старательно отбирает закладываемое имущество, он тщательно отбирает самых благонадежных заемщиков на основе тотального мониторинга всех элементов составляющих их полное досье. Ну, и оперативно принимает решение о продаже в случае реальной необходимости. Кроме того, во избежание злоупотреблений или неправомерных действий с недвижимостью существует законодательная норма, обязывающая согласовывать все совершаемые действия по имуществу со специализированным депозитарием и последующим его контролем.

Компания управляющая недвижимостью не обязана выкупать ИСУ у их владельцев. Поэтому продажа ИСУ производится на Московской бирже. Но, объем торговых операций по этому типу бумаг не является большим, что свидетельствует о вероятности риска по ликвидности данного типа активов.

На сегодня не требуется раскрывать информацию о составе ипотечного фонда. При небольшом количестве инвесторов все эти вопросы решаются в оперативном порядке взаимодействия с вправляющими компаниями. Не исключено, что при росте объемов данного рынка необходимо будет расширить законодательные нормы.

Данный сегмент рынка еще сравнительно юн. Но, уже через пару лет, когда инвесторы привыкнут к этому инструменту, научатся правильно его использовать, можно будет ожидать рост активности данного вида инвестирования.

Уверен, что ИСУ имеют хорошую перспективу.

Оцените статью
Секреты вашего финансового успеха от А до Я. Управление личными финансами и достижение финансовой свободы.
Добавить комментарий